（規約による建物の敷地）
第五条　区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。
２　建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたときは、その土地は、前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす。建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となつたときも、同様とする。

第５条は規約敷地に関する規定です。

第２条の定義で建物の敷地には建物が所在する土地と本条により敷地とされる土地の2つのものがあることとなっています。
前者は敷地の要件（建物が所在すること）が法定されていますから法定敷地と呼ばれ、後者は規約敷地と呼ばれています。

規約敷地とするか否かで、当該土地が管理組合の管理対象となるか否か、敷地に関する権利の分離処分ができるか否か、敷地権の設定ができるか否かが違ってきますので（分離処分と敷地権の点は敷地であっても原則と異なる取扱いがありますが。）、法定敷地と一体として利用される土地であれば法廷敷地と運命を共にさせる意味からも規約敷地を設定するべきでしょう。

規約敷地とするには、その土地が①建物の所在する土地（法定敷地）以外の土地で、②建物及び法定敷地と一体として管理・使用される土地であることです。
そして最後に③規約で敷地に取り込む必要があります。
①は当然です。いくら建物から離れていても建物の登記簿に記載された所在地の地番（複数ある場合もあります。）と当該公園等が同じ土地の場合には法定敷地となるので規約敷地にすべきかどうかの問題は発生しません。
しかし、②には多少問題があります。一体性の要件は法定要件ですから当事者の主観において一体であることでは足らず建物と法定敷地との関係においてその利用なり管理の実態が客観的に一体性を認められることが必要でしょう。そのような一体性が認められる限り法定敷地に接続しない土地であっても規約敷地となしうるものと考えられます。また、法定敷地を別とする一団のマンション群が中央公園等を共同する等の場合は中央公園等の土地を各々規約敷地とするようなことも考えられます。①及び②の要件を満たした土地は規約で定めることにより規約敷地とすることができます。その方法は、規約の敷地の表示に当該規約敷地の所在・地番等を法定敷地と同様表示することで可能です。

規約敷地としても、規約共用部分と異なり規約敷地という特別な登記があるわけではありません。
ただ、法定敷地は一定の要件（敷地利用権が全員の共有又は準共有で且つその旨登記されていること）を満たしたときに敷地権の登記が可能ですが、規約敷地も同様な要件の下に敷地権登記が可能であるにすぎません（不動産登記法93条の３）。この関係で単に規約に規約敷地を定めたとしても敷地権の登記無しには善意の相手方に規約敷地であることを対抗できません。

ところで、法定敷地は建物が所在するという現状と建物の登記の敷地の所在の表示で建物の敷地であることを公示していますが、建物の現状又は土地の表示の変更により建物が所在する土地でなくなる場合がありえます。
しかし、法定敷地はもともと一体として建物の敷地として利用・管理されていた土地のはずですからこのように法定敷地から分離された土地であっても原則として規約敷地の要件は満たすものと考えられます。このような考えから、本条の２項では建物の一部滅失や土地の分筆により建物の所在する土地でなくなった場合には当該土地は当然の規約敷地になるものとしています。
このことは法律の見做し規定の効力によりますので法律上当然に生じ規約の定めを必要としません。
しかし、建物の敷地が広大な土地の一部であるような特殊な場合には、分筆後に建物やその法定敷地と一体性のない部分にはこの規定の効力は及ばないものと思われますし、規約敷地だった土地の場合は建物の一部滅失に影響されることはなく、土地が分筆されても当該土地全部が規約敷地であることは当然ですからこのような見做し規定は必要ありません。