（共用部分）
第四条　数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
２　第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない

数個の専有部分に通ずる廊下が誰かの専用となったのでは他の人の専有部分の使用に支障が生じます。従って、そのような部分は共用部分即ち区分所有権の目的即ち専有部分とはなし得ないわけです。このことは、第２条４号と同じ結論ですが、第２条４号が消極的な定義であるのに対し本条は共用に供されるべき建物の部分として共用部分を積極的に定義しています。

それではどこがその部分に該当するでしょう。それは本条でいう共用に供されるべき建物の部分ということになります。従って、客観的に見て、即ち誰が見ても数個の専有部分の共用と見られる部分が共用部分ということになります。具体的にどの部分が共用部分に該当するかは個々のマンションに応じて具体的に判断されますが、外壁・屋上は勿論、一般には本条で例示された廊下又は階段室の外、エントランスホール、エレベーターホール、エレベーター機械室、電気室等がこれに該当します。

これら１項の要件に該当する共用部分は誰が見ても共用部分ですから、法律上当然の共用部分として法定共用部分といわれ、且つ共用部分であることに関し紛争が生じる恐れがありませんので（理屈の上でそうであるだけで、実際には共用部分であるかどうかの紛争があります。）、紛争当事者間の権利関係決定基準たる登記を必要とせず、かえって登記をすることができないものとされています。

しかしながら、現実には法定共用部分だけで共同生活ができるわけではありません。完全な自主管理である場合を除き管理人室が必要ですし、自主管理の場合であっても集会室や組合用倉庫が必要になります。これらの部屋は使用する立場からは共同利用といえますが、他に転用が可能である以上その性格はあくまで利用者の主観的なものであり客観的な共同使用要件を満たさないものです。また、これらの部分は「区分された部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することのできる部分」であり本来的には専有部分でもあります。従って、このような部分を共用部分とする必要性がある一方、他方で共用部分であることやその共有者であること又はないことに関し紛争の生じる可能性があることになりますので、このような部分を規約により共用部分とすることができるとすると共に共用部分であるの旨の登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することができないこととされています。

共用部分であるの旨の登記の手続きは、不動産登記法９９条の４に規定されており、これによりますと、登記簿の表題部又は甲区に記載された所有者が規約を添付して申請し、受理されると表題部に共用部分であるの旨が記載されて表題部又は甲区に記載された所有者名は抹消されることとなっております。当該部分がこのように名実共に共用部分になりますと当該部分が単独で所有権移転や担保権設定の目的となることがなくなりますから、それらの事項の記載欄である甲区・乙区は不要となるためこれらは閉じられ、表題部のみの登記簿となります。

なお、新築分譲時の規約共用部分の設定は、分譲業者が公正規約証書を作成、添付の上規約共用部分の設定・登記を行いますが、中途で設定する場合は規約事項のため規約変更手続きで行うことになります。このことは規約共用部分を廃止する場合も同様です。

ところで、本条及び第２条より区分所有権には共用部分の権利は含まれないことになりましたから区分所有者が有する権利は区分所有権及び共用部分の権利と敷地に対する権利の3つということになります。