（分離処分の禁止）
第二十二条　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
２　前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。
３　前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する。

1.建物所有に土地の権利が必要な理由
22条は区分所有権と敷地利用権の分離処分禁止規定です。

前記のように、日本では土地の権利と建物の権利は別個の権利とされていますので、建物を所有するためには土地の権利が必要となります。
ただ、この意味は土地の権利無しに建物を持つことが現実的に不可能という訳ではなく、権利は抽象概念で目に見えず手で触れないものですが、土地や建物は五感で感知できる現実の物体で両者はその性質が異なり土地の権利が無くとも事実上建物を所有することはできます。
ただし、権利が本来あるべき状態を表しますから権利に附合しない状態は権利に附合するように現状が変更されなければなりません。
即ち、建物所有者に土地の権利が無い時は土地の権利者から見ればその土地には建物が無いこととなりますから、現実にある建物は取り壊して収去されるという意味で建物所有に土地の権利が必要という訳です。

2.分離処分禁止の理由
この土地・建物の権利が別であることと建物所有に土地の権利が必要なことから、区分建物の場合も土地の権利がない場合の処理が問題となります。
これは第10条で取り扱われる問題ですが、本来は土地と建物の権利を別箇のものとはせず一体であればこのような問題は発生しないわけですから、そう取り扱うことがより望ましい訳です。
しかし、土地と建物は別箇独立の物であるというのが日本独自の従来からの考え方であるため区分建物だけを一体化するわけにも行きません。
このような趣旨により、区分所有権と敷地利用権の権利が別であることを前提にその分離処分を禁止して処分時での一体性を図ったものがこの規定です。

3.敷地利用権とは。
ここで、敷地利用権とは、再説しますと、区分法自体に定義が無く新たな土地の利用権を創設したものとは思われませんので、既存の建物所有を目的とする土地の利用権である所有権・地上権・賃借権・使用借権の４種の権利のことであり、本条の分離処分禁止効があるのはそれらが数人で共同保有されている場合というのですから、敷地の権利が共有や借地権・使用借権の準共有の場合ということになります。

4.違反の効果
本条の規定により区分所有権と敷地利用権の分離処分が禁止されその一体化が図られますが、本条では、同じく一体化が図られている専有部分と共用部分の場合において１5条により共用部分の随伴性が規定されているのと異なり単に禁止が規定されているに止まるため、本条の効果としては、この規定に違反する行為を無効とすることになります。
従って、敷地の権利が共有や借地権・使用借権の準共有の場合には、敷地の権利と区分所有権のどちらか一方の譲渡・抵当権や質権の担保権設定行為は無効です（ただし、23条）。

5.分離処分可能な場合
なお、本条の処分禁止効は、敷地利用権が共有や借地権・使用借権の準共有の場合でなければそもそも適用が無く、本来適用がある場合でも規約で分離処分可能を積極的に規定すれば（単に禁止条項を削除するのではだめ。）適用を免れます。
そこをあえて、土地建物の権利者が分離し10条の問題を発生させる危険を冒すのですから、土地の権利を動かさない約束の共同建築や増築計画等があり新築後の建物に既存の土地の権利を分け与える必要がある場合等でなければ規約で分離処分を可能とする必要はないでしょう。

6.2項の趣旨
ところで、区分建物とその敷地利用権の一体性は、各区分建物は独立して譲渡の対象になるわけですから、区分建物単位で構成されなければ意味がありません。
従って、ある人が複数の区分建物を持ち一定の土地の共有持分を持つ場合は各区分建物と一体となるべき土地持分を割り付けてやる必要があります。
この場合の割付は共有持分に準拠するのが通常は最も合理的ですので、各区分建物への割り付けが持分によるとするのが2項の規定です。
ただ、区分法では持分は専有面積によるものとし、且つその場合の面積計算は内法計算によるのが原則ですから（14条1項から3項）、持分を壁芯計算面積や価値比で計算する場合には規約で別段の定めができることとなっています。

7.3項の趣旨
以上のこと（専有部分と敷地利用権の分離処分禁止および一体性）は、1人の人が全専有部分と土地の単独所有権を有している場合も同様ですから、3項でこの場合にも前2項すなわち前の２個の項（３項から前２つですから第１項と第２項のこと、前の第２項と読んではいけません。）を準用することとしています。ここでは土地利用権は単独所有権で持分権ではありませんが、前2項を準用して土地の単独所有権を全共有持分の所有とみなして各専有部分に敷地利用権を割り振る必要があります。ただし、単独所有のままで土地所有権の共有登記は23条の敷地権の登記をする場合を除いてできませんから、その割り振りは潜在的なものとなります。その後、どれか専有部分を譲渡したときに本来当該専有部分と一体である割合の土地持分を2項に定める割合で譲渡することにより（そういうふうな譲渡をしない場合は第2項で無効です。）、実施した割り振りが顕在化し正規の形になります。